La souscription à une assurance de prêt est la condition sine qua non à l'obtention d'un crédit immobilier. La banque subordonne l'octroi du prêt à la signatures de cette assurance bien spécifique dont la durée est égale à celle du prêt : en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail pour maladie ou accident, l'assurance prendra en charge les mensualités du crédit à la place de l'emprunteur. Bien que légalement non obligatoire, la garantie décès-PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) est incontournable pour tous les emprunteurs, les autres garanties sont optionnelles (incapacité, invalidité, perte d'emploi).

En cas de décès, l'assurance se substitue à l'emprunteur et règle le montant du capital restant dû. Associée à la garantie décès, la garantie PTIA s'applique si l'emprunteur se trouve dans l'impossibilité absolue et définitive de subvenir à ses besoins. Quand l'invalidité est reconnue (par le médecin-conseil de l'assurance), l'assurance prend en charge le capital restant dû. Pour les garanties optionnelles, le remboursement des échéances se fait de manière forfaitaire ou indemnitaire. Il est primordial de bien comprendre ces deux modes de garantie, car l'un est plus protecteur que l'autre.

Garantie indemnitaire

Avec les garanties perte d'emploi, incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou d'invalidité permanente totale et partielle (IPT), le contrat indemnise une perte de revenus, à savoir la différence entre les indemnités journalières versées par l'organisme social et le salaire. L'assurance n'indemnisera que la perte de revenu constatée, en tenant compte des prestations de la Sécurité Sociale et des prestations versées par tout organisme de prévoyance complémentaire (protection de l'employeur par exemple). Si les prestations sociales couvrent la perte de revenus, l'assurance n'intervient pas. C'est la cas pour les fonctionnaires et les salariés couverts par le contrat de prévoyance au sein de leur entreprise. Les contrats groupe souscrits auprès de la banque sont des contrats indemnitaires.

Garantie forfaitaire

Le contrat indemnise la totalité de la mensualité dans les limites de la quotité saisie à la souscription. Quelle que soit la baisse du salaire, l'échéance de prêt est prise en charge intégralement, indépendamment de toute autre indemnisation. Les contrats en délégation sont tous des contrats forfaitaires.

Les contrats forfaitaires sont donc à privilégier. Si les contrats groupe et les contrats délégués proposent des couvertures identiques en décès et PTIA, la prise en charge des garanties IPT et ITT diffère d'un contrat à l'autre. Les contrats groupe ne prennent pas en charge l'IPT, seuls les contrats en délégation la proposent. Quant à l'ITT (incapacité temporaire de travail), il faut faire attention aux exclusions de santé : même si elles sont les premières causes des arrêts de travail, les pathologies du dos (sciatique, lumbago, etc.), appelées affections disco-vertébrales dans le monde des assurances, sont souvent exclues de la garantie.