L'assurance de prêt ou assurance emprunteur n'est pas une obligation légale, mais aucun projet immobilier nécessitant un prêt bancaire ne pourra être financé sans un contrat d'assurance de prêt. Cette assurance protège à la fois l'emprunteur qui conserve son bien et ne transmet pas sa dette à ses héritiers, et l'organisme prêteur qui sera remboursé en cas de défaillance de l'emprunteur. L'assurance de prêt comprend obligatoirement la garantie décès-invalidité, socle de base exigé par la banque prêteuse. Si la notion de décès est sans nuance, le risque d'invalidité est plus subtil.
La garantie décès
En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque. La dette n'est pas transmise aux héritiers qui héritent du bien selon les droits de succession. Attention toutefois en rédigeant la clause bénéficiaire. Si le contrat est souscrit à titre de garantie au profit de la banque, cette dernière ne doit pas être directement bénéficiaire du contrat au jour du décès de l'assuré. Cela permet d'éviter le remboursement immédiat de la banque, ce qui aurait pour conséquence l'augmentation de l'actif successoral taxable pour les héritiers. Avec la clause spécifique dite "clause séquestre", la dette du bien figure au passif successoral et diminue ainsi les droits de succession. Avec la clause habituelle en faveur de la banque, le bien est valorisé en totalité et inscrit dans l'actif successoral taxable.
La garantie invalidité
Le risque d'invalidité est couvert par les garanties PTIA, IPP et IPT. La garantie PTIA, perte totale et irréversible d'autonomie, est toujours associée à la garantie décès et procède de la même façon pour rembourser l'organisme prêteur si l'assuré se trouve dans l'impossibilité absolue et définitive de subvenir à ses besoins suite à une maladie ou un accident. Pour que la garantie entre en jeu, l'assuré doit recourir aux services d'une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires du quotidien.
En cas d'IPT (invalidité permanente totale), l'assuré est dans l'impossibilité totale, permanente et présumée définitive de travailler ou de se livrer à une occupation susceptible de lui procurer gain ou profit. Il est déclaré invalide en deuxième catégorie selon les critères de la Sécurité Sociale, c'est-à-dire à + de 66%. En fonction des contrats, l'indemnisation de la banque se fait comme en PTIA, c'est-à-dire que le capital restant dû est immédiatement réglé à la banque. Soit l'assurance prend en charge les mensualités jusqu'au terme du prêt. Dans le premier cas, l'assuré devient intégralement propriétaire de son bien et peut décider de le vendre. Dans le second cas, l'assuré n'est pas propriétaire de son bien avant l'échéance du prêt ; il doit en outre se soumettre à des contrôles médicaux réguliers par le médecin-expert de l'assurance. Si son état s'améliore, il perd le bénéfice de son classement en 2ème catégorie. Le premier mode d'indemnisation est donc à privilégier.
La garantie IPP est rarement proposée dans les contrats individuels, plus facilement dans les contrats groupe des banques. Elle permet de prendre en charge partiellement les mensualités en cas d'invalidité de 1ère catégorie (entre 33% et 66% d'invalidité). A évaluer, car une invalidité même de première catégorie peut faire perdre son travail à l'assuré et l'empêcher de retrouver un emploi.
La garantie incapacité
La garantie ITT (incapacité temporaire de travail) prend en charge les mensualités lorsque l'assuré est en arrêt maladie. Un délai de carence s'applique, variable selon les contrats, généralement de 90 jours. Les TNS (travailleurs non salariés) ont tout intérêt à souscrire un contrat prévoyant une franchise limitée (inférieure à 60 jours). La garantie ITT peut évoluer en PTIA ou en IPT si au terme d'un arrêt de longue maladie (maximum 3 ans) suite à l'expertise du du médecin conseil de l'Assurance Maladie. Selon les contrats, la prise en charge comprend l'intégralité des mensualités sur la durée de l'ITT (moins le délai de franchise) ou la perte de revenu subie par l'emprunteur (différence entre revenu de référence et montant des prestations sociales).
Les garanties invalidité et incapacité cessent généralement à 65 ans.