L'erreur que de nombreux emprunteurs commettent est d'oublier le coût de l'assurance de prêt dans le coût global de leur crédit immobilier. Indissociable d'un prêt destiné à financer un projet immobilier, car elle protège à la fois l'emprunteur, ses proches et la banque contre les défaillance de paiement, l'assurance emprunteur coûte cher, de 0,09% à 0,65% du montant emprunté et jusqu'à 20% du coût total du crédit. L'éventail de l'offre s'est élargi grâce à la loi Lagarde de septembre 2010 portant sur la délégation d'assurance. Les emprunteurs peuvent désormais présenter à leur banque un contrat externe et ne pas se laisser imposer le contrat groupe. Une disposition légale qui a ouvert le marché à la concurrence et donné aux professionnels de l'assurance de prêt la possibilité d'affiner leurs offres.
Si elle oblige les banques à accepter un contrat délégué dès lors que celui-ci présente des garanties au moins équivalentes au contrat groupe, la loi Lagarde n'a pas précisé les critères sur lesquels les banques devraient se baser pour motiver un refus. Rien n'a été fait non plus pour que l'emprunteur puisse s'y retrouver. Comment comparer diverses offres quand le coût de l'assurance est exprimée différemment ? sous forme de mensualité, en pourcentage du capital restant dû, en pourcentage du capital initial ou en euros par mois pour un capital de 10 000€, on constate que la comparaison directe du coût de l'assurance est impossible.
Le législateur envisage de rectifier la loi Lagarde en introduisant une donnée qui doit permettre à l'emprunteur dévaluer le coût de son assurance dans le coût global du prêt : le TAEA, taux annuel effectif assurance, doit offrir une meilleure lisibilité et devenir l'unique outil de communication pour comparer les contrats. Le texte prévoit également d'obliger les banques à indiquer le coût total en euros de l'assurance sur la durée totale du prêt, de même que son montant mensuel, tout en précisant si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance du crédit.
Rappelons les critères qui déterminent le coût d'une assurance de prêt :
- les garanties : décès et PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), deux garanties de base exigées pour tout prêt immobilier, et trois garanties optionnelles, ITT (incapacité temporaire de travail), IPT (invalidité permanente et totale) et la garantie perte d'emploi.
- le bien à financer : pour une résidence principale ou secondaire, toutes les garanties peuvent être nécessaires ; dans le cas d'un investissement locatif, seules les garanties décès/invalidité sont exigées, puisque l'arrêt de travail ou la perte d'emploi n'est pas un frein au paiement des mensualités (les loyers y pourvoient a priori).
- la quotité : c'est-à-dire la couverture demandée répartie par emprunteur, exprimée en pourcentage du montant emprunté, à savoir l'addition des deux quotités doit être au minimum de 100% et au maximum de 200%. En cas de décès d'un des conjoints, le second est assuré selon la quotité prévue, la prudence indiquant qu'il est préférable que la quotité soit de 100% sur chaque tête.
- le capital emprunté : plus il est élevé, plus la prime d'assurance est importante.
- l'état de santé de l'assuré : la prime est évaluée selon les informations transmises par l'assuré dans le questionnaire de santé. Les fumeurs sont pénalisés de même que les personnes souffrant et ayant souffert de maladies graves.