Malgré l'expiration de la garantie décennale, la responsabilité du promoteur, du maître d'oeuvre et du constructeur peut être recherchée en cas de malfaçon grave. On parle alors de faute dolosive pour laquelle la garantie post-décennale est due.
La garantie décennale
A compter de la réception des travaux et pendant dix ans, le constructeur garantit le maître d'ouvrage (celui pour le compte duquel est réalisé l'ouvrage) contre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l'ouvrage, affectent l'un de ses éléments constitutifs (fondations, toitures, maçonnerie) ou d'équipement rendant ainsi le bien impropre à sa destination ou qui compromettent la solidité d'un élément d'équipement indissociable d'un élément constitutif. Les vices apparents à la réception ne sont pas couverts par la garantie décennale. La loi considère que le gros oeuvre, la charpente, les escaliers, les plafonds, le ravalement s'il assure une fonction d'étanchéité, ainsi que les importants travaux d'aménagement ou de rénovation (piscine, véranda, ravalement de façade, installation de chauffage,...) sont concernés par la garantie décennale.
La responsabilité décennale pèse sur toute personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage : architecte, entrepreneur, technicien, ingénieur, bureau d'étude, vendeur d'immeuble, particulier vendeur, mandataire agissant pour le compte du propriétaire de l'ouvrage. Ils doivent donc souscrire une assurance décennale, leur responsabilité étant engagée lors d'un dommage grave sans qu'il soit nécessaire de prouver leur faute. Ils peuvent toutefois s'exonérer en invoquant une cause étrangère (force majeure, faute du maître d'ouvrage, fait d'un tiers). L'action en garantie décennale est attachée à la propriété de l'ouvrage, elle constitue l'accessoire de l'ouvrage et peut donc être transférée à tout acquéreur successif.
La faute dolosive
Un arrêté de la Cour de Cassation du 27 juin 2001 caractérisait la faute dolosive comme suit : "le constructeur, nonobstant la forclusion décennale, est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles". En septembre 2009, la Cour de Cassation apporte une définition plus large de la faute dolosive et statue que la violation par dissimulation ou par fraude des obligations contractuelles du constructeur n'est pas nécessairement une condition d'application de la faute dolosive. La faute dolosive est non seulement une "faute volontaire suffisamment caractérisée par la conscience chez le constructeur que ses agissements ne peuvent manquer de provoquer le désordre", mais elle est aussi "constituée par des agissements contraires à toutes règles de l'art, à tout bon sens technique de nature à induire immanquablement des dommages que son auteur, homme de l'art, ne peut pas ignorer". Une jurisprudence rappelée le 27 mars dernier par la troisième Chambre de la Cour de Cassation, s'agissant en l'occurrence d'une entreprise de maçonnerie ayant mal réalisé les fondations d'une maison qui a subi d'importantes fissures plus de dix après la réception des travaux.