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Qu'est ce que l'assurance prêt immobilier ?

L'assurance prêt immobilier, autrement appelée assurance emprunteur, s'adresser aux emprunteurs d'un prêt immobilier pour les couvrir dans les meilleures conditions contre le risque de ne plus pouvoir rembourser les échéances du prêt immobilier (en cas de décès, invalidité, maladie etc.).

Pourquoi souscrire une assurance prêt immo ?

L'assurance crédit immobilier a un double objectif. D'une part, elle permet à la banque d'être remboursée même si l'emprunteur est dans l'incapacité de le faire. D'autre part, elle protège ses héritiers contre toute obligation de s'acquitter de la dette de l'emprunteur en cas de décès de ce dernier.Profitez de la loi Lagarde pour mettre en concurrence votre banque sur l'assurance crédit immobilier et faîtes ainsi d'importantes économies.



Actualité de l'assurance emprunteur


Assurance emprunteur : les banques jouent-elles le jeu ?

L'assurance emprunteur a bénéficié d'une réforme en profondeur avec la loi Lagarde, puis plus récemment avec la loi Hamon. Cette nouvelle réglementation a pour vertu d'élargir la concurrence,...sans pour autant briser le monopole des banques sur un produit hautement rémunérateur. Les petits arrangements des banques avec la loi attisent la colère de l'association UFC-Que Choisir, décidée à saisir l'ACPR, l'organe de supervision de la banque et de l'assurance.

Le marché de l'assurance emprunteur


Malgré la loi Lagarde de septembre 2010 destinée à faciliter la délégation d'assurance, les banques gardent la main sur le produit. Même après cinq ans, une très faible proportion d'offres alternatives aux contrats bancaires a été souscrite par les candidats à l'emprunt immobilier (environ 15%). Difficile de céder même une infime partie d'un marché évalué à plus de 7 milliards d'euros, dont les marges avoisinent les 50%.

L'assurance individuelle jusqu'à deux fois moins chère


Les contrats groupe des banques fonctionnent sur le principe de mutualisation. L'assurance interne à la banque prêteuse doit pouvoir être souscrite par le plus grand nombre d'emprunteurs. La personnalisation n'est possible qu'à la marge (âge, fumeur ou non fumeur), les profils les plus sécurisants payant pour ceux qui présentent le plus de risques. Autre facteur aggravant le coût, la cotisation d'un contrat bancaire est calculée sur le capital emprunté, et non sur le capital restant dû, tel que le pratiquent les offres individualisées.

UFC-Que Choisir versus les banques


La loi Hamon entrée en vigueur le 26 juillet 2014 est censée contourner la mauvaise volonté des banques à accepter les assurance déléguées. L'emprunteur dispose désormais d'un délai de 12 mois à compter de la signature du prêt pour substituer l'assurance groupe par une offre alternative de son choix, sous réserve que celle-ci présente une équivalence de garanties. La substitution reste pour l'heure une gageure.
L'enquête menée auprès d'emprunteurs par l'association UFC-Que Choisir met en lumière les motifs, parfois surprenants, qu'invoquent les établissements bancaires pour refuser le changement d'assurance :
• nécessité d'un courrier de la part de l'emprunteur (l'assureur est pourtant mandaté pour effectuer cette démarche)
• obligation de résilier l'assurance initiale au risque de ne pas être couvert en cas de refus d'assurance déléguée par la banque.

L'UFC-Que Choisir dénonce par ailleurs les libertés prises par les banques quant à l'entrée en vigueur de la fiche standardisée d'information. Le décret d'application stipule la date du 1er octobre 2015 et non le 1er janvier 2016 comme l'ont fait savoir les banques en septembre dernier dans un guide sur l'assurance de prêt destiné aux consommateurs. Face à cet irrespect de la loi, l'association saisit l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Assurance de prêt : la garantie décès-invalidité de l'assurance emprunteur.

Si vous envisagez de contracter un crédit immobilier, vous serez tenu de souscrire en parallèle une assurance emprunteur. Bien que cette assurance ne soit pas une obligation légale, elle constitue un élément incontournable pour l'obtention de votre prêt. L'assurance emprunteur couvre en premier lieu les risques de décès et d'invalidité. Définition de ces notions.

L'assurance de prêt, à quoi sert-elle ?


Préambule à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt a pour but de sécuriser la bonne fin d'un emprunt. Elle protège les différentes parties, à savoir la banque prêteuse, l'emprunteur, éventuellement le co-emprunteur, mais aussi les ayant-droits, si le souscripteur n'est plus en mesure de rembourser les mensualités. En cas de décès ou d'invalidité, l'assurance se substitue à vous, l'emprunteur, pour rembourser la banque en partie ou en totalité. L'assurance de prêt est une assurance décès temporaire, dont la durée est limitée à celle du crédit.
Aucune loi ne rend cette assurance obligatoire, pourtant aucun établissement de crédit ne vous accordera de financement sans cette garantie.


La garantie essentielle de l'assurance emprunteur


La couverture-socle d'une assurance de prêt est la garantie décès-invalidité ou ADI (assurance décès-invalidité). Si vous décédez en cours de prêt, l'assurance rembourse à la banque le capital restant dû, vos héritiers n'étant pas redevables de cette dette.
Jointe à la garantie décès, la couverture invalidité intervient en cas de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA ou IAD, invalidité absolue et définitive), c'est-à-dire que vous n'êtes plus en capacité totale et définitive de subvenir à vos besoins. Le capital restant dû est alors remboursé à la banque par l'assureur.

Attention : certains risques ne peuvent être couverts par la garantie PTIA, comme le suicide (au moins durant le délai de carence) et les sports extrêmes.


Une couverture invalidité plus large


L'invalidité peut faire l'objet de garanties plus pointues :
• l'invalidité permanente partielle (IPP), si, suite à un accident ou une maladie, vous présentez un taux d'invalidité compris entre 33% et 66% qui vous empêche d'exercer une activité professionnelle à plein temps. Il est important de privilégier une garantie IPP couvrant l'incapacité d'exercer "sa" profession et non "une" profession, un plombier n'est pas un opérateur téléphonique, et inversement !
• l'invalidité permanente et totale (IPT) quand le taux d'invalidité est supérieur à 66%.

Attention : les taux cités sont ceux reconnus par la Sécurité Sociale pour le versement d'indemnités, certaines assurances n'ont pas les mêmes définitions de la perte d'autonomie. Les termes devront toujours être précisés dans le contrat.

La législation vous offre le libre choix de l'assurance de prêt. Comparez les offres individuelles, concurrentes du contrat groupe de la banque prêteuse, et souvent moins chères.

Assurance de prêt : accès amélioré pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé.

L'assurance de prêt est indispensable à la souscription d'un crédit immobilier. Pour les personnes ayant ou ayant eu un risque aggravé de santé, il est quasiment impossible d'avoir accès à une assurance emprunteur aux conditions standards. La convention AERAS s'adresse à ces personnes et leur permet de concrétiser un projet immobilier. Une enquête réalisée par la FFSA-Gema dresse le bilan annuel du fonctionnement de cette convention. Dans 97% des cas, une proposition d'assurance emprunteur a été établie.

S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé
Tout emprunteur doit surmonter de nombreux obstacles pour obtenir le financement de son projet immobilier. Souscrire une assurance de prêt fait partie des étapes cruciales : si cette garantie n'a aucune obligation légale, elle conditionne l'obtention du crédit.
Les personnes qui présentent un risque aggravé de santé ne peuvent souscrire de contrat d'assurance aux conditions habituelles. Aucune solution ne leur est proposée ou les surprimes trop élevées font échouer le projet. Pour les personnes malades ou handicapées mais également pour les anciens malades, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l'accès à une assurance de prêt grâce à trois mécanismes importants :
• trois niveaux d'examen de la demande d'assurance (standard, par un service médical spécialisé, enfin par un dernier si aucune proposition n'a été établie)
• écrêtement des surprimes éventuelles sous conditions de ressources pour l'achat de la résidence principale
• prise en charge des surprimes pour les primo-accédants de moins de 35 ans bénéficiant du PTZ.

Accès facilité grâce à la convention AERA
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Selon l'enquête réalisée par la FFSA et le Gema, la convention AERAS a nettement amélioré l'accès à l'assurance de prêt pour les personnes ayant ou ayant eu un risque aggravé de santé. La proportion des demandes d'assurance de prêt (crédit immobilier et crédit professionnel) présentant un risque aggravé de santé est passée de 10% à 14% entre 2007 et 2013.
Sur les 443 000 demandes enregistrées en 2013, 97% ont reçu une proposition couvrant au moins le risque décès, dont 70% sans surprime (contre 49% en 2007). 95% des demandes de garantie PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) ont été couvertes, dont 84% sans surprime ni exclusion de garantie (44% en 2007). La garantie invalidité-incapacité aura été couverte sans surprime dans 55% des cas contre seulement 17% en 2007.

A noter que le droit à l'oubli instauré tout récemment pour certains anciens malades du cancer devrait à l'avenir faire évoluer les chiffres de manière significative.

Assurance emprunteur : trois idées reçues sur l'assurance de prêt.

Garantie indispensable à la souscription d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt est bien connue du grand public, mais reste entachée d'idées préconçues. Le point sur les préjugés largement répandus sur l'assurance emprunteur.

1. L'assurance de prêt est obligatoire
Faux. Les banques aiment faire croire que l'assurance de prêt relève d'une obligation légale, argument pour placer leur propre assurance. Aucune loi ne l'impose, mais elle reste néanmoins une condition sine qua non à l'obtention d'un crédit immobilier. Aucune banque ne prêtera sans garantir la bonne fin du prêt. L'assurance emprunteur a pour objet de rembourser la banque en cas de défaillance de votre part (décès-invalidité), et de vous protéger ainsi que vos ayant-droits sans qu'il y ait besoin de saisir le bien.

2. Je suis obligé de souscrire l'assurance de la banque
Faux. Vous avez le droit de choisir l'assurance de votre choix. Cette faculté a été élargie depuis la loi Lagarde de septembre 2010 qui facilite la délégation d'assurance. Le marché de l'assurance de prêt est devenu plus concurrentiel avec l'émergence d'offres alternatives individuelles, adaptées au profil de chaque emprunteur. Ce dispositif s'est même renforcé très récemment grâce à la loi Hamon qui autorise tout nouvel emprunteur à changer l'assurance groupe de la banque dans les 12 mois suivant la signature de l'offre de prêt.

Les banques encaissent des marges conséquentes sur l'assurance de prêt (50%). Les contrats individuels sont généralement moins chers, surtout pour les jeunes actifs non fumeurs. Ils ont aussi l'avantage de calculer les mensualités sur le capital restant dû et non sur le capital initial : les mensualités diminuent au fil du remboursement du capital, à l'inverse d'un contrat groupe à mensualités constantes.

3. Je ne peux m'assurer si j'ai des problèmes de santé

Faux. La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été mise en place pour permettre aux personnes ayant ou ayant souffert d'un risque aggravé de santé de s'assurer lors de la souscription d'un crédit. La convention prend le relais quand l'état de santé ne permet pas d'être couvert aux conditions standards.

Bon à savoir : le droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer est désormais acté : depuis mars 2015, les personnes guéries du cancer n'ont plus à mentionné leur ancienne maladie dans leurs démarches pour contracter un crédit immobilier.