Immobilier : renégociez votre prêt.

Avec les taux d'intérêt actuels qui frôlent des niveaux de performance jamais atteints, un emprunteur a toute légitimité à se poser la question de la renégociation de prêt. Sans l'obliger, des taux fixes actuels à 3,50% en moyenne sur 20 ans incitent fortement celui qui a contracté un crédit immobilier avant la crise financière à reconsidérer son engagement. Passer de 5% de taux d'intérêt en 2008 à 3,50% aujourd'hui peut en effet apparaître comme une économie plus que substantielle. La renégociation ne s'adresse pas à tous les emprunteurs, il faut remplir au moins 2 des trois conditions que nous détaillons ci-dessous.

Si vous avez souscrit un prêt immobilier dans la période qui va du premier semestre 2007 au premier trimestre 2009, vous pâtissez de taux élevés, au minimum supérieurs d'un point par rapport aux taux actuels, et parfois au-delà de 5%. L'écart entre le taux contracté et le taux renégocié doit être d'un point minimum pour donner toute sa pertinence à la démarche de renégociation.

Durant les premières années de l'emprunt, le remboursement porte essentiellement sur les intérêts, le gros du capital étant remboursé ensuite. C'est à ce moment-là que la renégociation prend tout son intérêt (!) : en modifiant le taux à la baisse, les mensualités s'en trouvent réduites. Si vous êtes dans le premier tiers de la durée de remboursement de votre prêt, pensez à renégocier. A ces deux conditions, écart entre les deux taux pour une même durée et durée de remboursement déjà effective, il faut ajouter la somme restant à rembourser : elle doit être au moins supérieure à 50 000€, en-deçà la banque n'accueillera pas votre démarche.

Cette dernière passe nécessairement par un dialogue avec votre banquier qui n'est pas enclin, et c'est un euphémisme, à changer les modalités d'un contrat si cela lui fait perdre sa marge. La banque met en moyenne entre 3 et 4 ans pour amortir le prêt qu'elle vous a accordé. En réduisant le taux, elle rogne sur sa rentabilité et même si elle dispose d'une marge de manoeuvre pour faire un geste commercial, elle réserve cette faveur à ses très bons clients, ceux qui y ont déjà plusieurs produits de placement. Tenter le coup ne coûte rien, un difficile exercice de persuasion tout au plus face à un professionnel aguerri, et si le refus se confirme, il vous reste la solution du rachat de crédit.

Cela consiste à mettre les banques en concurrence en faisant appel à un courtier. Le rachat de crédit occupe aujourd'hui près de 50% de l'activité des courtiers. Rachat signifie pénalités de remboursement dues à la première banque, frais de dossiers, prise de nouvelle garantie. L'opération peut néanmoins s'avérer profitable. Le courtier peut aussi essayer de renégocier avec votre banquier, un dialogue d'égal à égal a plus de chances d'aboutir, et cela vous évitera les frais indissociables du rachat de crédit.