La loi Quillot de juin 1982 est la première loi à réglementer les rapports locatifs entre le propriétaire et le locataire. Elle oblige notamment à la rédaction d'un contrat de bail précisant les charges de chacune des parties et elle impose au locataire la souscription d'une assurance garantissant des risques locatifs.

En matière d'assurance habitation, seul le locataire est soumis à obligation. Bien qu'il lui soit vivement conseillé de souscrire au minimum une garantie responsabilité civile pour couvrir les dommages causés aux tiers, le propriétaire, qu'il soit bailleur ou occupant de son logement, n'est pas tenu d'assurer son bien. Tous les locataires ne sont pas concernés par cette obligation légale ; les locations en meublé, saisonnières, en résidences secondaires, en logement de fonction ou en foyer ne sont pas subordonnées à la souscription d'une assurance habitation.

La garantie obligatoire

En dehors de ces cas précis, le locataire d'une maison ou d'un appartement est tenu de fournir une attestation d'assurance habitation à la signature du bail. Le propriétaire a tout loisir de résilier le bail pour défaut d'assurance. L'attestation sera exigée pour chaque année de location. Le locataire est responsable devant le propriétaire des dégâts causés au logement : il s'agit des risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) couverts par la garantie de base de l'assurance habitation. Si le sinistre est dû au manque d'entretien du logement ou à un vice de construction, c'est le propriétaire qui sera retenu pour responsable.

Des garanties facultatives mais indispensables

Cette garantie des risques locatifs reste limitée, car elle ne protège pas les biens du locataire ni sa responsabilité civile envers les tiers et les voisins. Même en formule de base, la plupart des contrats d'assurance habitation prévoient plus que la seule garantie obligatoire. La garantie responsabilité civile semble incontournable. Personne n'est à l'abri d'un hasard fâcheux, un voisin qui se blesse avec un objet oublié sur le palier, ses biens endommagés suite à un dégât des eaux. Les dommages, bien qu'involontaires, n'empêchent pas les poursuites. Seule la garantie responsabilité civile est en mesure de couvrir les dommages causés aux tiers et de les indemniser.

Quant à la protection des biens personnels, la valeur de ces biens déterminera l'option de couverture et le niveau de garantie. La garantie peut se limiter au matériel informatique et hi-fi, une requête qui émane souvent de la part des jeunes actifs et des étudiants. Selon le niveau de protection recherchée et la composition du foyer (célibataire, famille avec enfants), plusieurs options peuvent s'ajouter : garantie protection corporelle en cas de sinistre garanti, dommages électriques, protection juridique, option "pannes" pour les appareils électroménagers, assistance au relogement, aide au déménagement, garantie villégiature (biens couverts lors des locations vacances, séjour hôtel), etc.