Assurance de copropriété : quelles sont les obligations ?

Le terme de copropriété s'applique à un ensemble immobilier qui est détenu par plusieurs propriétaires : il peut s'agir de terrains, de logements et d'installations communes qui seront soumis à ce régime spécifique. La copropriété comporte deux parties : les parties communes destinée à l'usage de tous (escalier, toiture, couloirs, cour,…) et les parties privatives à l'usage exclusif du seul propriétaire (appartement, garage, cave,…). La copropriété est régie par un syndicat qui regroupe l'ensemble des copropriétaires. L'assemblée des copropriétaires, l'organe d'expression du syndicat, mandate un syndic pour s'occuper de la gestion de l'immeuble, tout en prenant part aux décisions (chauffage, entretien, réfection,…). La souscription de diverses assurances relève des attributions du syndic. Mais à titre individuel, chaque propriétaire doit s'assurer pour compenser les insuffisances du contrat de la copropriété qui ne couvrirait pas certains risques.

Sans qu'il y est obligation légale, le syndic se voit obligé par le syndicat de souscrire une assurance qui garantit pour la copropriété la totalité du ou des bâtiments, pour dégager toute responsabilité lors d'un sinistre causé au bâtiment ou si ce dernier cause dommage à autrui. Le contrat se limite le plus souvent aux parties communes et à la responsabilité civile relative à ces lieux (ascenseur, escalier,…). Les garanties couvrent les dommages causés à l'immeuble par l'incendie, la foudre, l'explosion, les dégâts des eaux, la tempête, la grêle, la neige, les catastrophes naturelles, les catastrophes technologiques, le vol et le bris de glace (parties communes uniquement). L'assurance couvre également la responsabilité civile de la copropriété qui est engagée vis-à-vis des tiers et de chaque propriétaire en cas de sinistre provoqués par les bâtiments et par les personnes attachées au service de l'immeuble. Selon les contrats, certains assureurs peuvent inclure les parties privatives. Il revient à chaque copropriétaire de vérifier le type de contrat souscrit par le syndic. Précision concernant le syndic : ce dernier peut être professionnel ou bénévole, seul un syndic professionnel est soumis à obligation d'assurance de responsabilité civile professionnelle à l'égard du syndicat des copropriétaires. En revanche, le syndic doit vérifier que le syndicat des copropriétaires a bien souscrit une assurance multirisques qui inclut sa propre responsabilité civile : un défaut d'assurance remettrait en cause l'exécution du mandat du syndic.

Le montant de la cotisation est calculée en fonction des risques couverts pour la surface de l'immeuble. L'installation de système de protection (anti-vol, surveillance, protection incendie) permettra de réduire la prime. L'indemnisation en cas de sinistre tient compte de la vétusté de l'immeuble, c'est-à-dire sa valeur réelle. Certains contrats comportent des plafonds de garantie. Généralement la garantie de protection juridique est incluse dans le contrat et couvre le syndicat en cas de litige et de mise en cause devant les tribunaux de sa responsabilité.

La responsabilité civile de la copropriété doit comporter deux clauses : la première qui précise que chaque copropriétaire est considéré comme un tiers vis-à-vis des autres en cas de sinistres aux biens leur appartenant, la seconde concerne la renonciation à recours pour la société d'assurance de se retourner contre les copropriétaires et les locataires responsables d'un sinistre. Par extension, il est possible que l'assurance collective couvre la responsabilité civile de chaque copropriétaire pour les dommages qu'il causerait à des tiers (voisins, locataires, visiteurs), dommages qui résulteraient de la vétusté de l'immeuble ou d'un défaut de maintenance.

Le propriétaire, qu'il soit occupant ou bailleur du logement, doit pour sa part souscrire une assurance multirisques habitation pour garantir les parties privatives lui appartenant et la responsabilité civile inhérente.