La nouvelle garantie des risques locatifs, appelée plus communément la GRL 2, fait suite à l'ancienne GRL en place depuis 2006 et qui était taxée de semi-échec. En place depuis février 2010, la nouvelle mouture semble ne pas convaincre les propriétaires bailleurs. Les raisons de ce manque d'attrait.

Adossée à Action Logement pour son financement, la nouvelle GRL doit permettre au bailleur qui la souscrit de sécuriser ses revenus locatifs. Tous les propriétaires privées peuvent contracter cette assurance dans la mesure où le loyer n'excède pas 2 000€ charges incluses. Ils ne doivent pas demander de caution au locataire, et cette disposition devait permettre un accès facilité au logement locatif pour un plus grand nombre de personnes, en premier lieu celles qui ne répondent pas forcément aux critères de solvabilité habituels. Les locataires qui peuvent être éligibles doivent respecter un taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre le coût du loyer et le revenu, compris entre 28% et 50%, soit un loyer inférieur ou égal à la moitié des revenus.

Pour le bailleur, c'est l'assurance de couvrir le risque d'impayés dès le deuxième mois de défaillance du locataire. La GRL prend en charge les loyers impayés dans la limite de 2 000€/mois charges comprises jusqu'à un montant maximum de 70 000€. Action Logement se charge d'apporter un soutien social au locataire et peut mettre en place une procédure de recouvrement dont les frais seront totalement exonérés pour le bailleur. Même les dégradations sont prises en compte dans la limite de 7 700€ à la sortie du locataire lors de l'état des lieux. Autre avantage de la GRL : elle est déductible des revenus fonciers. Le coût de la prime à payer pour le loueur tourne autour de 2,5%/3% du montant annuel des loyers, un coût librement fixé par les assureurs.

Ces derniers ne sont qu'au nombre de 2 pour le moment à avoir signé une convention avec l'APAGL (assocation pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire géré par les partenaires d'Action Logement) : DAS Assurances du groupe MMA et CGIA du réseau d'agents immobiliers de la Fnaim. La contrainte pour la compagnie qui choisit d'adhérer est de ne plus proposer que cette nouvelle garantie et de renoncer à commercialiser une assurance contre les risques locatifs. Une restriction qui freine largement les compagnies d'assurance. La Macif avec Macifilia et le groupe Solly Azar envisagent de signer prochainement.

L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) qui regroupe 250 000 adhérents porte un jugement plutôt réservé sur l'utilité réelle de la nouvelle GRL. Le grief principal avancé est que la prime est supportée uniquement par le bailleur. L'UNPI réclame un partage des frais de cette GRL avec le locataire et rappelle que l'assurance de prêt incombe à l'emprunteur et non pas au prêteur. Une logique comptable qui vise, il est vrai, à responsabiliser plus fortement le locataire. Aujourd'hui les propriétaires qui rencontrent peu de problème pour louer leur bien se tournent plus généralement vers une garantie des loyers impayés classiques tout en demandant une caution au locataire. La nouvelle GRL ne devient alors intéressante que pour les bailleurs ayant des difficultés à louer et qui par force sont obligés de rechercher parmi les personnes à revenus modestes ou précaires.