Sans être obligatoire, elle sera exigée par la banque prêteuse pour garantir le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. La garantie décès/invalidité est la garantie essentielle, elle peut le cas échéant être compléter avec la garantie perte d'emploi. Depuis septembre 2010, la loi Lagarde facilite la liberté de choix de l'assurance emprunteur. Ce dernier peut souscrire librement l'assurance qu'il juge adaptée à son profil, dès lors que le contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat collectif de la banque. Le marché de l'assurance emprunteur est vaste, depuis l'entrée en vigueur de la réforme sur la délégation, assureurs et banques cherchent à convaincre en proposant des formules toujours mieux ciblées. Comment choisir ?

Avant la loi Lagarde, les banques avaient un quasi monopole de l'assurance emprunteur. Contracter un crédit immobilier signifiait souscrire en même le contrat d'assurance de prêt attenant à l'offre de crédit. La délégation d'assurance instaure un climat concurrentiel en permettant à tout emprunteur de choisir librement son contrat. La fiche d'information remise par la banque et tous autres intermédiaires (courtiers, assureurs) dès les premiers contacts vient faciliter la comparaison entre les offres. Elle permet de comprendre les conditions qui seront mises en oeuvre, ainsi que le coût. Le mot est lâché : le coût d'une assurance de prêt représente entre 5% et 15% du coût global du crédit. En faisant jouer la concurrence, un emprunteur peut réduire de moitié le coût de son assurance.

Par définition, le contrat groupe de la banque est un contrat mutualisé entre tous les emprunteurs. Son coût est le même pour tous, sans distinction d'âge ni de profil. Pour les candidats jeunes non fumeurs et en bonne santé, la formule est pénalisante ; à l'inverse, les emprunteurs plus âgés y trouvent leur compte. Depuis la loi Lagarde et la mise en concurrence des acteurs du marché, les banques ont révisé leur copie et proposent désormais des offres mieux adaptées à leurs clients. Elles n'hésitent plus à segmenter, voire à prendre en considération l'âge de l'emprunteur. Les contrats des assureurs sont eux aussi plus performants, souvent moins chers avec des garanties plus couvrantes, et surtout affichent un tarif identique sur toute la durée du crédit.

A garanties égales et coût global identique, deux contrats d'assurance peuvent ne pas être équivalents. Il faudra prendre en considération la durée de conservation du bien. Un emprunteur qui souhaite revendre son bien rapidement, ou du moins avant la fin de remboursement de son prêt, doit vérifier que la prime d'assurance est constante sur toute la durée de l'emprunt. Certains contrats prévoient une prime plus lourde durant les premières années ; en cas de remboursement anticipé, l'emprunteur sera pénalisé.