L'assurance de prêt est un élément-clef d'un crédit immobilier. Indispensable à l'organisme prêteur pour garantir la bonne fin du prêt, cette assurance protège aussi l'emprunteur et ses ayant-droits d'une éventuelle défaillance. Son poids dans le coût global d'un crédit immobilier est suffisamment important pour légitimer une optimisation de ce coût. Estimant le marché de l'assurance emprunteur insatisfaisant pour le consommateur compte tenu de la main-mise des banques, le législateur a souhaité renforcer la concurrence en accordant la liberté de choix de l'assurance à tout emprunteur. La loi Lagarde fut la première en 2010 à faciliter la délégation d'assurance, suivie quatre ans plus tard par deux autres réformes destinées à concrétiser l'exercice de ce libre choix.

Loi Lagarde

Depuis septembre 2010, tout souscripteur d'un crédit immobilier peut choisir une assurance de prêt différente de celle proposée par la banque prêteuse. Il s'agit du principe de la délégation d'assurance qui délie l'assurance de prêt du crédit immobilier et autorise l'emprunteur à souscrire l'assurance de son choix sous réserve que la banque accepte. Pour qu'il y ait acceptation, l'offre individuelle alternative doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui du contrat groupe de la banque. Cette dernière ne peut revoir les conditions du prêt (hausse du taux nominal) ni facturer de frais si elle accepte l'offre déléguée. Suffisamment imprécise et non contraignante pour les banques, la loi Lagarde n'a pas réussi à ouvrir la concurrence de ce marché juteux pour les banques (plus de 3 milliards d'euros annuels). Quatre ans plus tard, à peine 20% des emprunteurs souscrivent une assurance individuelle, alors même que l'information sur la liberté de choix de l'assurance progressait auprès du public.

Loi de séparation et de régulation des activités bancaires

L'assurance de prêt pèse jusqu'à 25% d'un crédit immobilier, une lourdeur qui légitime la volonté des parlementaires de réformer ce marché. Entrée en vigueur en janvier 2014, la loi de régulation et de séparation des activités bancaires améliore les conditions de souscription d'une assurance emprunteur. Auparavant exprimé en euros et par mois, le coût de l'assurance doit désormais être précisé :

• en taux annuel effectif assurance (TAEA) pour permettre la comparaison de ce taux avec le taux effectif global annuel (TAEG)
• en coût total en euros sur la durée du prêt
• et toujours en euros par mois, tout en précisant si ce moment s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement.
• Autre apport de la loi : la banque dispose d'un délai maximal de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution pour faire part de sa décision.

Loi Hamon

Depuis le 26 juillet 2014, la loi Consommation dite "loi Hamon" instaure un droit automatique de substitution de l'assurance à tout moment dans les 12 mois qui suivent la signature de l'offre de prêt. Si le choix de l'assurance n'a pu être fait avant l'émission de l'offre de prêt, il peut ainsi être exercé une fois prêt mis en place. Le contrat externe doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat initial. La notion d'équivalence de garanties a depuis été précisée par décret sur la base d'une liste de 18 critères pour les garanties obligatoires.