Parmi les réformes qui toucheront à plus ou moins court terme le monde de l'assurance, figure la GUL ou garantie universelle des loyers. Inscrite dans la prochaine loi Duflot, cette nouvelle garantie des risques locatifs inquiète les professionnels. Ils sont peu nombreux en revanche à s'être exprimés sur le sujet, comme un aveu de désintérêt face un dispositif fort dispendieux pour les comptes de l'Etat.
C'est le 10 septembre prochain que sera examiné le projet de loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové). Considéré comme un des projets prioritaires de la rentrée législative, cette mesure vise à lutter contre "la fracture résidentielle et le désordre urbanistique" tel qu'il est justifié par les mots mêmes de la ministre Cécile Duflot. Dans les grandes lignes, le texte prévoit d'encadrer les loyers, ainsi que les frais des agences immobilières et des syndics, mais également de mettre en place une garantie universelle des loyers (GUL). Sur ce dernier point, l'objectif est de faciliter l'accès au parc locatif privé et de remettre sur le marché de la location les logements vacants, le risque d'impayés étant le frein essentiel à la mise en location.

Une assurance obligatoire contre les risques locatifs
Cette couverture doit assurer aux bailleurs le paiement des loyers et protéger les locataires contre les expulsions. Elle touchera par obligation légale toutes les locations du parc privé à titre de résidence principale, soit 6,6 millions de logements, et s'appliquera à tous les propriétaires-bailleurs (y compris les locations meublées), personnes physiques ou morales. Son financement sera assuré par une taxe sur le prix des loyers à hauteur de 1,5%, redevable à parts égales par le propriétaire et par le locataire. Si le texte est voté, le nouveau dispositif sera mis en place à compter de janvier 2016 et remplacera les assurances privées, à savoir la garantie des loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL, à visée plus sociale), souscrites de manière facultative uniquement par les bailleurs.

Un dispositif trop onéreux et trop complexe
Après la généralisation de la complémentaire santé à tous les salariés du privé, le futur droit à résiliation annuelle des contrats d'assurance auto et habitation, ou encore la réforme de la fiscalité de l'assurance vie, ce projet de loi est la nouvelle pomme de discorde pour les assureurs. Ils sont peu à monter au front, le marché n'est sans doute pas suffisamment porteur pour générer un front commun. Seul assureur à critiquer ouvertement le projet, le groupe Galian, leader français de la garantie financière et acteur majeur de l'assurance pour les professionnels de l'immobilier. Depuis mai, l'assureur milite pour un système assurantiel plus simple, s'appuyant sur l'expertise de ce qui se fait déjà et segmentant les publics concernés. Il est soutenu dans son propos par la Fnaim, la fédération nationale de l'immobilier. Les quelque 140 000 logements que Galian assure contre les impayés de loyer légitiment son combat : l'entrée en lice d'une taxe obligatoire le priverait de la moitié de son chiffre d'affaires sur ce segment (40 millions d'euros).
Ce n'est pas l'objectif du dispositif qui est contesté. Le consensus existe quand il s'agit de protéger les propriétaires tout en facilitant l'accès au logement. En revanche, son fonctionnement est jugé trop complexe et trop onéreux. Galian estime son coût à 1,5 milliards d'euros par an, voire 2 milliards, quand le gouvernement prévoit entre 400 et 700 millions d'euros annuels. Un décalage conséquent qui s'explique par une minimisation des risques par le ministère : celui-ci évalue le taux de sinistres à 2,5%, alors que l'assureur table sur 5% voire 8% d'après les enseignements fournis par la GLI et la GRL. Autres critiques à l'encontre de la GUL : la déresponsabilisation de certains locataires, la détérioration du pouvoir d'achat, et la démotivation des propriétaires-bailleurs soumis à ce nouvel impôt. Pour Galian comme pour la Fnaim, le projet est "voué à l'échec" et "ne résoudra pas les difficultés locatives liées au manque de logements dans les zones tendues ni les prix trop élevés".

Segmenter les locataires
Galian propose d'amender le projet gouvernemental en créant une garantie unique gérée par les professionnels sur la base d'une segmentation en deux branches des locataires concernés : d'un côté les publics fragiles nécessitant un soutien public, de l'autre les locataires dont la solvabilité n'est pas un frein à l'accès au parc locatif privé (taux d'effort jusqu'à 33%). Le principe d'universalité qui repose sur la suppression de la caution personne physique et sur l'obligation d'assurance serait respecté, une inter-action entre les comptes de la branche 1 et la branche 2 permettant les éventuels déficits de l'une ou l'autre, le tout contrôlé par l'Etat.